跟著衛斯理逛北高雄房地產 ◆ Wesley Estate: 高雄房市怎麼了？

　　2008年金融海嘯之後，直到去年之前，經濟似乎未曾真正有明顯的起色過。

　　直到去年下半年，全球經濟稍稍嗅到了往上走的味道，只是當時可能影響的變數太多，誰也不敢斬釘截鐵地肯定。

　　當時，房市雖然仍在下跌趨勢中，跌勢趨緩的聲音卻已逐漸顯現，只是不大且不能肯定。

　　也就是說，就台灣而言，2008年之後基期一直處於低水平，直到近十個月在出口旺盛的帶動下，GDP的成長確實有感。但這個有感，卻是集中在某些產業。

　　關於這事，衛斯理曾做了投影片向某團隊做過報告過。

　　未來，i-Phone 8或許將可能與未來的成長息息相關。

　　本來想就「效率市場」與「無效率市場」來探究，但想到絕大部分的人並沒有經濟學或金融專業的訓練，就放棄了，改從另一個角度來思索房地產。

　　2008年以來，在貨幣寬鬆政策之下，市場游資著實不少。

　　就銀行而言，錢留在銀行太多會咬人，必須設法貸出去或另謀出路。

　　但2008年以來，台灣的景氣未見起色、就業與薪資上不了坡，房地產投資者因各種因素縮了手，置產與自住者也駐腳觀望。

　　房地產的衰退，連同也影響了許多行業逐漸低迷。

　　房市差，向銀行貸款的購屋者減少了；景氣不好，企業也多不願意借錢來擴張；銀行畏於風險，放款也趨於保守。

　　直到近十個月以來，GDP的增長明顯有感；房價跌勢雖仍在，卻也漸漸趨緩，置產與自住者逐漸出來了。

　　在資金與繳交貸款的穩定度而言，置產者與自住者的風險，比投資客是低很多的，銀行是較樂於放款的。

　　所以，在美國走向升息趨勢之際，台灣為了維持或增長經濟、股市與房市的動能，或許有必要讓貨幣持續寬鬆，至少在一定時間之內，升息機率可能不高。

　　利率穩定在低水位，GDP也有感了，也逐漸帶動商用不動產的交易。不僅是台北，連同高雄的商用不動產都有感。

　　今年1～5月，高雄市房地產的交易量增加了22%，永慶不動產的成交也成長48%，這是確確實實的數據。

　　也不可否認，近十個月來，高雄市房地產交易量的增加，讓利是重要的影響因素。

　　在高雄，依永慶集團的估計，價格每修正15％，購屋者就會增加53％。

　　今觀察高雄市，重劃區大約在100個左右（可說是居全台之冠），建商新案量體不小，削價競爭難免成為手段，也逐漸主導了市場。

　　建商的讓利，難免壓迫到二手屋市場。中古屋屋主如果只是看交易量的增加，就堅持要高一些的價格才肯割愛，便常會因誤解而割不了愛。

　　房市何時落底？何時會往走？衛斯理無法、也沒能力斷言，但應該是相對低點了；難怪交易量漸增。

　　雖然，市場上仍有黑天鵝，例如明年的彭總裁的退休、美國聯準會葉倫的可能卸任……。但若形成了趨勢，黑天鵝也只能影響一時。

附帶談談三件事：

一、少子化、空屋率的問題：
或許會影響房市；但影響房市的因素，絕不是少子化、空屋率這麼單純的因素。
想想少子化世代開始購屋會是在幾年後？
  就算少子化影響了房價，但在需求量大的熱區，影響大嗎？
  老舊房舍是否將會逐漸淘汰，原住戶是否會因而遷居新屋？
  都更雖難題很多，但是否為遲早的必須？
  供給量大，問題在如何去化，而不是問題大了。

二、＜地政三法＞即將修法：
　　1. 門牌完全揭露（比照歐美）
　　2. 建商新屋移轉登記後30天內
　　3. 實登申報權利人為買賣雙方
　　4. 起造人、建商自售也要登錄
　　5. 實登不實、技術合約；加重罰金及形事責任

  個人認為，這是好事。嚴格執行後，市場的真實行情容易被真實的反應出來，
屋主開價會更趨於合理，買方也更能選到合於預算的宅第。
有些先進國家，開價多少就是賣多少，減少了許多買賣雙方與仲介業的困擾，
好事一樁。

三、有媒體報導說捷運、輕軌救不了房市……這消息頗耐人尋味。
　　雖然房地產跌勢已有所趨緩，但仍在下跌趨勢中，捷運、輕軌宅能不受影響？
　　當經濟起來、房市反轉向上時，捷運、輕軌宅，會不會又是題材？